専門用語がすぐわかる!不動産用語集

ら行

2018/07/14

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

利息制限法

利息制限法とは、貸金業者の金利を制限する法律。利息制限法では、貸金業者の貸付金利の上限を、

  • 元本10万円未満は年率20%
  • 元本10万円以上100万円未満は年率18%
  • 元本100万円以上は年率15%

上記上限を破っても罰則規定はありませんが、裁判で争えば業者は負けてしまいます。近年、過払い金還請求の件数が増加しております。 利息制限法にはみなし弁済という例外規定があり、上限金利を超えた利息でも、債務者が自由意志で支払ったことが認められれば、それを合法とします。 商工ローンや消費者金融からの借入れでは、みなし弁済の例外規定は当てはまらないことが多いようです。

リースバック

不動産におけるリースバックとは、所有していた不動産を売却した後、購入した第三者から賃借すること。 自社ビルを保有している法人が、バランスシートにおける資産圧縮等のため自社ビルを売却し、 その後も引き続きその物件を賃借して使用するケースで多く見られる。

 個人の自宅を売却してリースバックをする際にも使われるが、賃貸借契約を締結しても住宅ローンを 払えなかった方との契約のため、購入者にとってはリスクが大きい。

濫用的短期賃貸借

濫用的短期賃貸借とは、執行妨害目的で短期賃貸借制度を主張することです。 平成16年4月1の民法改正で、旧民法395条の短期賃貸借制度が廃止になりました。 改正前の短期賃貸借制度とは、抵当権設定登記後に締結された賃借権は、抵当権者に対抗出来ないのが原則でした。 従って、抵当権が実行された場合、賃借人は、競売手続きにより競落した買受人に対し、借地や借家を直ちに 明け渡さなければなりませんでした。 また、敷金も買受人に引き継がれませんから、返済資力がない旧所有者 (賃貸人)にしか請求できませんでした。  しかし、このように賃借権が保護されない状態では、抵当権が設定されている建物や土地については、 誰も安心して借りることはできず、抵当権付不動産の有効利用が妨げられていました。

そこで、旧民法395条は、建物は3年、土地は5年を超えない賃借権については、抵当権者に対抗できるものとし、 短期の賃借権に限りこれを保護することにしました。 これにより、短期賃貸借の期間満了までは競売の買受人に対し賃借権を対抗出来ますし、敷金返還債務についても 買受人に引き継がれることになっていました。しかし、これによって賃借人の権限が非常に強くなり、競売不動産の 買受人から不当な立退料を得ることを狙った執行妨害の手段として悪用するケースが増えていました。  競売で物件を落札した後、立退料を請求されたり、占有屋に居座られて、競落後も物件を占拠され、多額の 立ち退き料を払わされたという例もあります。そしてそれが金融機関の不良債権回収を大きく遅らせているという 判断の元で、この短期賃貸借保護制度を廃止するという改正案が出され平成16年4月1日に施行されたのです。

改正民法395条は、競売手続きの開始前から使用している賃借人に対しては、買受けの時から6ヶ月間は賃借物の明け渡しを猶予するものとしました。 つまり、買受け後6ヶ月間は、そのまま建物に居住できることになります。 この猶予期間中は買受人に賃料相当額を支払うことになりますが、その支払いを怠った場合には猶予期間そのものが 認められなくなります。 また、新しい明渡猶予制度では、敷金返還義務は、買受人に引き継がれません。 退去の際、賃借人は、元の貸主に敷金を返還請求するしかありませんが、元の借主は、強制執行を受けるくらいですから、支払い能力はないでしょう。

また、この法律が施行される前から短期賃貸借契約を結んでいる場合 (この法律の施行後に更新されたものを含みます)は、引き続き短期賃貸借としての保護 (新たな家主に対して契約期間終了時又は更新期間終了時までの賃借や敷金返還請求が可能) を受けることはできますが、明渡猶予制度は適用されません。

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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