は行
- 2018/07/14
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壁面線
壁面線とは、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために都市計画区域内で指定される、 道路と敷地の間の一定の距離に引かれた線のことです。 壁面線の指定があった場合、建築物の壁、これに代わる柱、高さ2mをこえる門、塀は、原則として壁面線を越えて建築することができません。
もう少し簡単に言う外壁後退は、全ての境界からの後退であるのに対して、壁面線の後退は、道路境界のみからの後退となります。
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ブラックリスト
実際に「ブラックリスト」という要注意人物リストなるものがあるわけではありませんが、 住宅ローン、ショッピングローン、キャッシング等への支払いを数ヶ月にわたり延滞した場合、 個人信用情報に延滞情報、もしくは事故情報が登録されます。 そういった状態のことを、一般的に ブラック と呼んでいます。
任意売却をする場合、銀行の支払いをストップしているのですから、個人信用情報には記録されます。 この場合、5年間はローンやカードを作ったり出来ないでしょう。 不動産を任意売却をするから、ブラックになるわけではなく、住宅ローンを滞納していく過程で事故情報として 登録されてしまうのです。
個人信用情報機関一覧
事故情報が登録されているか確認できます
全国銀行個人信用情報センター(全銀協）
銀行系 http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/株式会社シー･アイ･シー（ＣＩＣ）
信販系 http://www.cic.co.jp/株式会社日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）
貸金業者、クレジットカード会社等 http://www.jicc.co.jp/
平成２１年４月１日をもって，消費者金融会社を主な会員とする全国信用情報センター連合会 （全情連）加盟３３の情報センターの信用情報交換業務を株式会社日本信用情報機構（旧社名：株式会社テラネット） が承継しました。 -
物件明細書
物件明細書とは、競売３点セットの一つで不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無 （土地または、建物のみの場合）、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する 引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。 しかし競売落札後、裁判で物件明細書記載事項の内容が覆ることがありますので、注意が必要。
物件目録に記載されている内容
- 土地は、所在、地番、地目、地積（面積）の表示。
- 建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積の表示。
- マンションは、１棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地権の表示。
末尾に、所有者名が記載されている場合もあります。
物件目録で注意するのは、所有者が複数いる場合です。土地、建物が競売に付されているとします。 土地、建物の所有者がＡ（共有持分１／２）、Ｂ（共有持分１／２）、これらを一括売却という場合は、 特に問題はありません。
しかし、一方の持分のみ競売になることがありますがこの場合、注意が必要です。 「共有持分、○分の○」のみが、売却にふされているケースです。 一般の方は、こういう物件は避けましょう。 持分を買っても、その不動産を使用できない、と思って下さい。 価額の安さだけに目を奪われて、持分には気がつかないなんてこともありますので、 しっかり確認しなければいけませんね。
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配当要求
配当要求とは、競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。 競売の申立で執行裁判所は 競売の開始決定 後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。 この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。 配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年程で入札となります。 公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で 任意売却 が成立し取り下げられる事が多くなってきています。
マンションの管理費滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の 先取特権 に基づき行うことになります。 先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。要は「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来るのです。
ただし、管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低いため、競売物件の落札額が抵当債権額に満たない場合、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられません。しかし、配当が無くても落札された旨の通知が裁判所から届くため、新所有者への請求がスムーズにできます。 配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかりますので、司法書士に依頼することをおすすめします。
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引渡命令
引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続で占有者を退去させる命令のことです。 代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。
占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。
引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ１週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。 また、不動産引渡命令は，代金納付日から6か月以内しか申立てができません。占有者に明渡猶予が認められる場合は，代金納付日から9か月以内であれば申立てができますが，明渡猶予期間経過前は，原則として申立てができません。
引渡命令が出る場合
・抵当権の設定登記後の賃借人であり、かつ、平成16年4月1日以降の賃借人（6ヵ月後）
・抵当権の設定登記後の賃借人であり、平成16年3月31日までの賃借人であるが、差押後に期間が満了する場合
（＝買受後6か月以内に期間が満了する場合
・競売開始決定後の賃借人
・債権回収目的など濫用的賃借人引渡し命令が出ない場合
・平成16年3月31日までの賃借人であり、差押後に賃貸借契約期間が満了しない場合参考 ・買受可能価額
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ハンコ代 はんつき代
ハンコ代とは、任意売却をする際、債権者に抵当権抹消を協力していただく一時金のこと。 これは後順位の抵当権者 にとって、任意売却をしても配当がないのであれば、抵当権抹消に応じる意味がありません。 かといって、競売申し立てをしたところで配当があるとも考えにくく、どのような形で不動産を売却しても 配当がない場合に発生するものです。ハンコ代（一時金）を支払うことで、債権回収担当者としてみれば、 債権額のわずか10分の１かもしれませんが回収することが出来ます。
住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、 いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。
- 第2順位 (1)30万円 (2)残元金の1割
- 第3順位 (1)20万円 (2)残元金の1割
- 第4順位以下 (1)10万円 (2)残代金の1割
(注) ハンコ代は(1)または(2)いずれか低い方の額となります。支店によっても扱いが異なりますので、住宅金融支援機構の債権回収窓口にご確認ください。
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配当要求終期の公告
配当要求終期の公告とは、競売の申し立てをすると、数日で裁判所は 差押登記 をします。 そして、その物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を 申し出てくださいという制度です。 執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。
配当要求終期が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月～6ヶ月後に開札 となります。この配当要求終期の公告後、多くの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で 任意売却 の交渉が成立し取り下げられる事も最近は多くなってきています。
配当要求 は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、 当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。
法定地上権
法定地上権とは、本来、貸主と借主の契約で決められる地上権を、法律で定めること。 ある特殊な場合にしか設定されない権利。法廷地上権ではありません。
法定地上権は、競売でよく使われる言葉ですが、ある人が土地とその上に建っている建物の所有者だったが、 何らかの事情で債務不履行に陥り、抵当権を設定している前記の不動産を差し押さえられ競売にかけられることになった。 ところが、この人は、その土地にだけ抵当権を設定していたので、落札人は土地の所有者にはなったが、建物は別の人間の所有になってしまった。このような場合に、建物所有者の保護ために設定される権利です。 この場合の地上権を法定地上権と言う。なお、このときの地代は当事者の請求によって裁判所が決める。
・地上権