専門用語がすぐわかる!不動産用語集

た行

2018/07/14

地上権

建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと(民法第265条)。 賃借権と地上権は非常によく似ているが、次のような違いがある。

  • 地上権は、土地所有者の承諾がなくても、他人に譲渡することができる
  • 賃借権は債権だが、地上権は物権
  • 地上権を設定した土地所有者には登記義務があるので、地上権は登記簿に登記されているのことが多い

法定地上権

遅延損害金

金銭貸借契約を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。 この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、 損害賠償を負うことになります。借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に 遅延損害金(ちえんそんがいきん)とよんでいます。

遅延損害金の算定については、契約時に将来発生するかもしれない債務不履行による損害額を予定しておきます。 そして、実際に債務不履行があった場合、その損害額がどのくらいであるかにかかわらず、 予定した額の損害賠償を支払うことにする特約をすることが認められています。 これを損害賠償額の予定といい、遅延損害金になります。

(例)
住宅金融支援機構から住宅ローンを借入れし、登記簿謄本の権利部(乙区)に 損害金14.5%と記載されています。
遅延損害金の上限は、利息制限法によれば利息と同様に遅延損害金にも制限を設けており、 制限利率の1.46倍までとしています。 これを超える遅延損害金の定めは、超える部分については無効となります。
支払い期限に遅延した場合に、返済されなかったことにより、 相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。
当事者間で定めなかった場合には商事法定利率の年6%で計算し、 定めていた場合でも14.6%を超える部分は消費者契約法で無効とされています。

担保不動産競売開始決定(通知)

担保不動産競売開始決定とは、競売手続きにより担保権の実行を開始したというお知らせであり、特別送達で届きます。

債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権(根抵当権)の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる。地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年(ケ)第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。原則として、強制競売 の規定が準用される(法188条)。

原則、裁判所の競売の開札期日の前日までなら、競売の取り下げは可能です。 つまり、任意売却は、競売の入札期間に入っているとしても、競売を取下げ、任意売却できる可能性はあります。 しかし、一朝一夕で債権者の同意を取ることは困難なため、この競売決定通知を受け取ってしまって、直ちに任意売却の相談をしなければ難しいでしょう。

担保

担保とは、借金や融資を受ける際に、その支払いができなかったために保証する仕組み。支払いを保証するための対象を何にするかで、人的担保(保証人、連帯保証人)と物的担保(不動産の抵当権、株)に分かれる。 債務の支払いが困難になった場合、担保を債権者に渡す、または強制執行手続により差押え・競売を行うことによって債務の弁済に代えることとなっている。この際、担保を受けた債権者は他の債権者に優先して弁済を受けられる。(優先弁済)

 不動産や株式を担保にした場合、これらの値段は変動しているため、値下がりが発生すると債務を完全に弁済できない場合がある。このように担保が十分に弁済能力を持たなくなっている状態を担保割れと呼ぶ。バブル経済崩壊による不動産価格の下落で担保割れとなった不動産担保が多くなり、貸し出した銀行など金融機関の不良債権増加の大きな原因になっている。

短期賃貸借制度

短期賃貸借制度とは、抵当権のついた土地や建物が競売にかけられて落札されても、民法602条に定めた短期の賃貸借契約(例えば、建物の場合は3年以内)があれば使用し続けることができるという制度。

2004年に、短期賃貸借の保護制度は廃止され、民事執行法も改正され、「占有屋」等による執行妨害を迅速かつ確実に排除することができるようになりました。他方で、明渡猶予制度 が導入され、賃借期間にかかわらず、建物の賃借人は競落後6か月間に限り、引き続き居住できる権利が認められるようになりました。(民法395条)

代金納付期限通知書

競売において裁判所は売却許可決定がが確定すると、最高価買受人 に残代金を納付する期限を通知します。

最高価買受人は、指定された日までに残代金を納付しなければなりません。そして、代金を納付すると所有権が移転します。その後の移転登記手続きは裁判所の方で行います。

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代物弁済

代物弁済とは、借入金を返せないときに、物を収めることで債務の弁済とみなすこと。

代物弁済仮登記
借入金を返済できない場合に、所有権を移転させることで債務の弁済とみなすということを不動産の登記簿に仮登記すること。

代位弁済・代弁済

代位弁済(だいいべんさい・だいべん)

代位弁済とは、債務者以外の者が弁済し、その弁済者が債務者に対して 求償権 を取得する場合の弁済をいう。債権者 からみれば 債務者 に代わる者(代位する者)から弁済を受けることになり、債権者の求償権は弁済者に移るのである。

代位弁済には大きくつ2つあり、一つは、保証人、連帯債務者が弁済した場合で、この場合は弁済によって当然に求償権が移転する(法定代位)。 もう一つは、利害関係のない第三者が弁済する場合で、この場合にはその代位について債権者の承諾が必要(任意代位)。 普通、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする時は、保証会社との間で「保証委託契約」を締結する事が多く、住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態になった場合、保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。 このことを 代位弁済 といいます。

住宅ローンの代位弁済の場合、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に変わり、以後は保証会社との支払の交渉をすることになります。この時点で債務者は 期限の利益 を失っておりますので、保証会社より残金の一括返済を求められることになります。 代位弁済になる期間は、金融機関により様々ですが、住宅ローンを延滞して、約3ヶ月~6ヶ月で代位弁済が行われます。代位弁済後、滞納分を全額返済しても、従来の分割払いに戻すことは難しいでしょう。

代位弁済通知

代位弁済についての説明は、住宅ローン保証会社から「ご返済のお願い」という通知とともに送られてくる「代位弁済の通知書」に詳しく記載されています。

〒100-0014 東京都千代田区永田町2丁目
安倍晋三 様
平成30年12月10日
東京都中央区日本橋○○
○○○信用保証株式会社
渉外部
TEL ****-****

ご返済のお願い

前略 あなた様が株式会社○○○銀行よりお借入中のローン(当社保証)は平成30年7月以降のご返済が延滞しております。かねてより早急に延滞を解消していただくようお願いしてまいりましたが、未だにご入金いただいておりません。 つきましては、この通知をお受け取り次第ただちに返済延滞分をあなた様の返済用預金口座にご入金くださるようお願い申し上げます。 特別なご事情がおありの場合は、上記担当者までご連絡ください。なお、ご入金とこの通知とが行き違いました場合には、なにとぞご容赦いただきたく、また今後は毎月のご返済日までにご入金いただきますようお願い申し上げます。

草々

追伸
ご連絡がなく、また返済延滞分のご入金がない場合には、当社は株式会社○○○銀行にローン元利金全額をあなた様に代わって返済することになります(これを代位弁済と申します)。  そうなりますと、あなた様に担保不動産の売却をお願いする事になりますので、念のため申し添えます。

代位弁済になりますと
あなた様と当社との間の保証委託契約に基づいて、代位弁済後の金利は14.0%が適用され合わせて「一括返済」となります。  また、株式会社○○○銀行が契約しております団体信用生命保険につきましても契約解除となり保険適用対象外となります。

一括返済の方法は
担保物件となっている土地・建物を「任意」で「売却」していただき、その売却代金でご返済いただくことになります。

法的手続きとは
担保物件となっている、土地・建物などについて裁判所を通じて「競売」の申請を行い落札された後、その代金で返済いただいております。このように「競売」などを申請することを法的手続きと言います。

競売になりますと
任意売却に比べ低価格で落札されるケースがほとんどです。したがって債務額が多く残ってしまいます。また、申請をしてから落札されるまで半年~1年程度時間がかかることもあります。

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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