専門用語がすぐわかる!不動産用語集

た行

2018/07/14

特別売却

特別売却とは、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。 特別売却についても裁判所の書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。 特別売却には、2つあります。

条件付特別売却
期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法

上申による特別売却
条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法

特別送達

特別送達とは、裁判所、公証役場からの民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係者に送達し、配達したことを 差出人に報告する制度。

特別送達は、他の郵便物とは違って受け取りが拒否できないことになっていることが大きな特徴です。 受領を拒否した場合には、その場に当該郵便物を差し置くことにより、民事訴訟との関係では送達がされたものと 見なされる(差置送達、民事訴訟法106条3項)。

登記識別情報

登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁の英数字(AからZまでおよび0から9まで)」 の組み合わせたコードのことです。

権利の登記を申請する時に、以前は権利書(所有権の登記済証)と印鑑証明書を法務局に提出していました。これは権利書と印鑑証明書を持っていることが、不動産の所有者である証拠とみなされていたからです。 権利書は、不動産所有者であることを証明でしたが、登記識別情報は不動産所有者であることを証明するための「暗証番号」的な情報です。管理には気をつけましょう。

登記簿・登記簿謄本

登記簿とは、土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のこと。 物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧できる。インターネットでの利用も可能ですが、登録が必要なので 個人の方は法務局にいって取得ください。

費用は、一物件につき全部事項(謄本)が600円。

滌除・てきじょ・てき除

滌除・てき除 (てきじょ)制度は2003年の法改正で廃止され、抵当権消滅請求となりました。
滌除・てきじょとは、抵当権のついた不動産の所有権を取得した第三者が、抵当権者に一定の金額を支払いまたは 供託して抵当権を消滅させること。

滌除を行使すると、行使した第三者は自己の評価額で抵当権を消滅させるよう抵当権者に求めることができる。 抵当権者はこれを拒否できるが、その場合は1ヶ月以内に 増価競売  にかけることが強制される。 更に、抵当権実行の前に滌除権者に対する通知を必要とする。

このような滌除制度は、本来複雑・過重な権利関係を清算することで不動産の流通を促す目的によるもので あったが、
増価競売制度が抵当権者にとって過大な負担となる
滌除権者の意向によって値上がり状況でも即時の競売を強制される
事前の通知義務によって抵当権の実行妨害が容易になる
といった問題点があり、暴力団などが絡んで落札価格の上昇を妨げ、不当な低価格で抵当権を除去するという悪用が 横行した。

以上のような事情から2003年の改正で滌除制度は廃止され、現在は抵当権消滅請求制度がその趣旨を引き継いでいる。 主な変更点は、以下の通りである。

  • 事前通知義務を廃止
  • 増価競売でなく通常の競売を行えばよい
  • 抵当権者自身の買受義務は廃止され、落札者が現れなければ抵当権消滅請求の効果は生じない

抵当権消滅請求

抵当権消滅請求とは、滌除(てきじょ)制度を改めてできた制度(平成16年4月1日施行)です。 抵当権消滅制度は 滌除(てきじょ)に比べると、抵当不動産の買受人に抵当権を消滅させる方法を与えることは 滌除と同じですが、いくつかの点で抵当権者の負担を軽減しました。

抵当権者は、買受人からの申出を受けた場合、承諾したと見なされる期間を1ヵ月以内から2ヵ月以内としました。 これによって、抵当権者は、買受人の申し出を受けるべきかどうかの判断を十分にできるようになりました。

抵当権者が申し出を拒否して 増価競売 になった場合、 申出額より1割以上高い金額で競落する者がいなくても、自ら競落する必要がなくなりました。 従前の制度では、抵当権者が抵当権を実行する場合には、抵当不動産の買受人に対して滌除権行使の機会を与えるため に、抵当権を実行する旨の通知を買受人にしなければならないとされており、通知後1ヵ月待って初めて 抵当権実行 を申し立てることができましたが、抵当権消滅制度では抵当権実行に際して抵当権者が買受人に実行通知を行う義務を 廃止しました。

抵当権抹消

抵当権抹消とは、登記簿謄本(権利部 乙区)に記載されている 抵当権 を消すことです。住宅ローンなどの返済が完済したら、銀行など金融機関から抵当権の解除手続き (抵当権の抹消登記)に必要な書類一式が送られてきます。 抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で抵当権の解除(抵当権抹消手続き) を行えば、費用も安く済みます。

抵当権の抹消をしないで放置しておくと、債権者(破産などのため)が行方不明などで 抵当権抹消するのに、時間を要するケースがあり、不動産を売却する際、障害になることがあります。

ローンを完済されましたら、すぐに抵当権抹消手続きをする事をお勧めします。

抵当権(担保権)の実行

抵当権の実行とは、債権 が弁済されない場合(返済不能など)、債権者(金融機関等) は抵当権の優先順位に 基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として当てることです。
抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合、抵当権者は、担保のない一般債権者、無担保債権者となる。 しかし、抵当権の実行によって、抵当権自体は消滅します。

抵当権の実行は、抵当権の目的物がある所在地を管轄する地方裁判所に、 抵当権に基づく 競売(担保不動産競売) を申し立てることで始まります。 競売に付され、買受人がいれば売却許可が与えられ、落札代金を納付することになります。 落札代金はその順位に従い(第1順位から)、抵当権者 に配当され、 前順位の抵当権者の債権を弁済してなお競売代金が残存する場合には、次順位の抵当権者が弁済を受けて行く ことになります。 そして抵当権者全てへ配当してなお、代金が残存する場合には一般債権者へ配当されます。

しかし、落札代金が全ての債権を弁済するのに不足する場合には、弁済を受けられなかった債権は存続することになり、 返済を継続することになります。

抵当権

抵当権とは、担保物件のうちの一つ。登記簿の乙区に記載されます。 お金を貸す方(銀行など金融機関)としては、お金が返ってこなくなったときの保証が必要です。 そのため、抵当権設定契約を行います。 抵当権の設定は、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権は担保の一手段として良く利用されています。 担保物権にはほかに 質権、留置権、先取特権 があります。 抵当権と質権の大きな違いは、質権は担保差し入れ後、不動産の利用ができなくなるのに対して、 抵当権はそれが可能だということです。そのため、現在、不動産質権はほとんど利用されていません。

なお、 留置権、先取特権は当事者の契約により発生するものではありません。 根抵当権は抵当権の一種で、一定限度額(極度額)以内なら何回でも担保として使えますが、 抵当権は特定の債権一回きりに使用される担保権です。

長期賃貸借(ちょうきちんたいしゃく)

長期賃貸借とは、最先順位の抵当権等の担保設定登記の前から対抗要件を備えた賃貸借のこと。 すでに廃止された 短期賃貸借 は、 最先順位の担保設定登記後に対抗要件を備えた場合に問題になりました。 この長期賃貸借は最先順位の担保設定登記前に対抗要件を備えた場合に問題になります。

ここで「対抗要件」というのは、
1) 登記をすること(民法605条)
2 )建物の引渡(借地借家法31条)
のことをいいます。

短期賃貸借のように契約期間は問題になりませんので、 2年契約でも、期限の定めのない契約でも同じ長期賃貸借ということになります。
長期賃貸借は非常に強い効力をもっており、買受人はいかなる法的手段をもっても占有者を追い出すことはできません。 追い出すことができるとすれば、占有者が長期にわたり賃料を滞納するなどの、賃貸借関係における信頼関係を破壊する ような事情がある場合でしょう。逆にいえば、そういったことがなければ、訴訟でも追い出すことはできません。

従って、居住目的で物件を手に入れたいという一般の方は入札するべきではないでしょう。トラブルになること必死です。 物件明細書には「期限後の更新は買受人にできる」と記載されます。必ず事前にチェックようにしてください。

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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