専門用語がすぐわかる!不動産用語集

さ行

2018/07/07

執行官

執行官とは、地方裁判所に置かれる嘱託職員で、公務員ではない。 不動産訴訟に関しては、物件明け渡しの強制執行や、競売物件に関するすべての事務処理などを行う。

自己破産

自己破産とは、破産免責の決定を受けた時点での自分の財産(生活するのに必要なものを除く)を失う代わりに、すべての債務が免除され、破産宣告以後の収入や新たに得た財産を債務の弁済に当てることなく、自由に使うことによって経済的な更生を図っていこうという制度。

自己破産と聞いただけで人間性まで否定されてしまい、その後は満足な社会生活ができないのではないかと考えている人もまだまだ多いようです。 自己破産は借金超過で苦しんでいる人を救済し、再び立ち直るチャンスを与えるために国が作った制度で、平成17年1月1日施行の新破産法により自己破産制度は今まで以上に利用しやすくなりました。

免責を受けた(借金をゼロにした)後のデメリットは、最低5年~7年間ローンやクレジットの利用ができなってしまうことです。

(競売)事件番号

事件番号とは、競売の申立をされた物件ごとに裁判所がつける番号のこと。裁判所への問い合わせは、全て事件番号で行われます。たとえば、平成22年(ケ)第50号という番号は、平成22年に、(ケ)という分類で、50番目の競売申立をした物件、という事です。他に、(ヌ)という分類があります。

(ケ)は、抵当権等、担保権の実行されたもの (任意競売)
(ヌ)は、判決や公正証書で競売となったもの (強制競売)

質権

質権(しちけん)は、担保物権の一類型であり、民法に規定のある典型担保物権である(第342条)。債権の担保として債務者または第三者から受け取った物(質物:不動産でも動産でもよい)を占有し、その物については他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる。つまり、弁済しなければ債務者は当該物の所有権を失う。この心理的圧迫によって弁済を強制することを留置的効力という。

また、質物を競売して換価し、その競売代金から優先弁済を受けることができ、これを優先弁済権という。目的としては抵当権と共通する。

次順位買受申出人

最高価買受申出人 に次いで高額の買受けの申出をした者を次順位買受申出人といいます。

ただし、買受可能価額以上で、かつ、最高価買受申出人の入札額から、保証金(保証額)を引いた額以上であること。該当するときは、執行官が次順位買受申出人の氏名又は名称と入札価額を呼び上げて、次順位買受けの申出を催告しますので、希望するときは、執行官に申し出て下さい。

次順位買受申出人に決まりますと、最高価買受申出人が代金を納付せず、売却許可決定が効力を失った場合に、自己の買受けの申出について売却の許否の裁判を受ける権限を得ることができます。次順位買受けの申出人が2人以上あるときは、「くじ」で次順位買受申出人を決定します。次順位買受申出人の署名・押印は本人又は代理人に限ります。 次順買受申出人が決まった後、執行官が開札期日の終了を宣言します。

サービサー

サービサーとは、債権管理回収業に関する特別措置法(以下「サービサー法」)に基づき、法務大臣から営業の許可を得て設立された株式会社です。以前は、弁護士法で禁止されていた業務を、特例としてサービサー法で許可を受けた会社のみに許容されたもので、暴力団などの闇金ではありません。

業務としては、サービサー法に定められた特定金銭債権を買取り、回収の委託を受け、特定金銭債権の回収を行っていきます。

サービサー一覧

残債務、残債

不動産売却時に住宅ローンを完済しなければ抵当権抹消されませんが、債権者の同意が得られれば、完済にならなくても抵当権が抹消される。いわゆる不動産の任意売却である。

任意売却後に、残った債務(ローン)のことを残債務(ざんさいむ)残債(ざんさい) と呼ばれる。債権者側では、回収が困難なため、ポンカス債権(無担保債権)などと呼ばれています。

3点セット、競売3点セット

公告の1週間後から3点セットを閲覧できるようになります。3点セットとは、 物件明細書評価書現況調査報告書 のことで、物件評価の詳細や差押え当時の使用状況、間取り、買受人が負担すべき賃借権の有無などが記され、外観や室内の写真なども添付されています。競売の場合には事前に室内を見ることができませんので、この3点セットが重要な判断材料になります。 裁判所で3点セットのファイルを閲覧する。


不動産競売物件情報サイト(BIT)
別窓
BITでは、閲覧開始日から3点セットの画像データをPDFファイルでダウンロードすることができます 。 競売対象となる物件には占有者がいたり、区分所有マンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納しているのが普通です。それらの事項も記載されています。 占有者については正当な権限で占有している相手なのか、不当な占有で裁判所の引渡命令の対象となる相手なのかといったことも判断しなければなりません。

差押登記

差押登記とは、抵当権の登記がしてある不動産に対して、債権者が抵当権を行使し、競売の申し立てが裁判所によって認められたときになされる登記。順序については以下のとおり。

1、債権者が競売の申立を、対象物件を管轄する執行裁判所に申立てる
2、裁判所から、不動産執行を始める旨および対象不動産を差押える旨を宣言する決定
3、開始決定後、裁判所から法務局へ差押登記の嘱託がなされ、法務局はそれを受けて、差押登記
4、債務者、債権者に開始決定の連絡

差押、差し押さえ

差押え・差し押さえとは、 競売(または公売)の前提として、あらかじめ債務者の財産の売却等を禁止する裁判所の命令のこと。 仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売(または公売)の手続が開始すると同時に行なわれるものである。
差押の原因は次の3つのどれかである。

・抵当権等を実行するための任意競売が開始されたこと
・裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたこと
・税金の滞納にもとづく公売が行なわれること

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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