専門用語がすぐわかる!不動産用語集

さ行

2018/07/09

増加競売

増加競売とは、競売において滌除(てきじょ)申出金額より1割以上高価に抵当不動産が売却できないときは、 この第三取得者の申出金額より一割の増加で抵当権者が自ら買い受ける旨を付言して行う競売の請求のこと。

占有権限

所有者以外の占有者がいる場合に、その占有者の占有の根拠となる権利の内容です。

競売不動産は、落札者(買受人)が代金納付後は競売不動産を使用する事が出来きます。

  • 不法占有者が居住している場合(不法占有者とは:代金納付後も物件を占有していると裁判所から引渡命令が出される人々)
  • 元の所有者・債務者は買受人の代金納付後の占有権原は認められない。
  • 両親・子供・配偶者など債務者(所有者)と同視される占有者(占有権原が認められない)
  • 債務者(所有者)と生計を一つにする占有者。
  • 債務法人の役員及びその家族(同族会社)
  • 債務者(所有者)に依頼された占有の補助者・やくざ等
  • 占有のない賃借権は権原を認められない。(執行官の現況調査の時に占有していなければ不可)
  • 権原のない者からの転借人は認められない。
  • 債権回収目的の占有は認められない。
  • 通常の用法によらない占有は不法占有となる。(住宅なのに倉庫として利用している)
  • 使用借権は解約か本訴で明渡しが請求できる。

そしてこれら占有者に速やかに立ち退いてもらうには 明渡訴訟引渡命令 です。 明渡訴訟は、買受人が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた 債務名義 によって、 正式に明渡しを要求するものです。判決までに6ヶ月など、とても時間がかかります。
しかし引渡命令は、代金納付後6ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原により占有して いるものであれば、簡易・迅速(1ヶ月以内)に債務名義を取得するここができます。 そのため、最近では引渡命令を利用するようです。この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには 強制執行 で無理やり追い出します。

占有・占有権

占有権とは、物を支配する権利のことである(民法第180条)。
土地の所有者は、その土地を所持しているので、占有権を有している。 また土地の賃借人は、その土地を使用する権限があるので、やはり占有権を有している。

例えば、ある人が土地を現実に支配し利用しているが、他の人がその土地の真実の所有者であると 主張したような場合には、土地を現実に支配している人はまったくの無権利者である可能性があることになる。 こうした場合には、法律上、現実に支配している人をとりあえず保護することが必要となるので、 現実に支配している人に「占有権」という権利があると考えるのである。 なお、真実の権利者が長期間にわたって権利を主張せず、無権利者の占有状態が長期間継続した場合には、 無権利者が土地の所有権を取得することが認められている。この制度を「所有権の取得時効」という。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約介とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のこと。 依頼者による自己発見取引も不可。依頼を受けた業者は、他業者から横取りされるおそれがなく、 広告費など費用も比較的ムダにならない。 また、指定流通機構への登録も義務化されるので、取引の相手方を探すのに積極的に努力することが期待できる。

媒介契約の違い

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
有効期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構
の登録義務
なし 媒介契約締結後
7日以内に登録
媒介契約締結後
5日以内に登録

一般媒介契約
専任媒介契約

専任媒介契約

専任媒介契約媒介契約とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のこと。依頼者による自己発見取引は可能。依頼を受けた業者は、他業者から横取りされるおそれがなく、広告費」など費用も比較的ムダにならない。また、指定流通機構(レインズ)への登録も義務化されるので、 取引の相手方を探すのに積極的に努力することが期待できる。

媒介契約の違い

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
有効期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構
の登録義務
なし 媒介契約締結後
7日以内に登録
媒介契約締結後
5日以内に登録

一般媒介契約
専属専任媒介契約

2018/07/07

全額繰上償還請求

金銭消費貸借契約証書に定める禁止事項(例:6か月以上延滞、融資金の目的外使用等)に該当した場合、銀行等から融資残高のすべてを一括して支払うよう求められる(期限の利益を失う)ことをいう。

個人信用情報機関

信用情報とは、個人の年収や住宅情報、勤務先等の属性情報、 ローンの支払い情報のことをいい、信用情報機関とはその信用情報の収集及び提供を行う機関のこと。

全国銀行個人信用情報センター(全銀協)
加盟資格
1、銀行または法令によって銀行と同視される金融機関
2、政府関係金融機関またはこれに準じるもの
3、信用保証協会法に基づいて設立された信用保証協会
4、個人に関する与信業務を営む法人で、上記1、2、の推薦を受けたもの

株式会社シー・アイ・シー(CIC)
信販会社、保証会社、信販会社が主に加盟

日本信用情報機構(JICC)
貸金業者、クレジットカード会社が主に加盟 (加盟会員)
平成21年4月1日をもって,消費者金融会社を主な会員とする全国信用情報センター連合会(全情連) 加盟33の情報センターの信用情報交換業務を株式会社日本信用情報機構(旧社名:株式会社テラネット) が承継しました。

使用貸借(しようたいしゃく)

使用賃借ではありません。使用貸借です。
ただで、物を使うために貸借する契約(使用貸借契約)

使用貸借契約は、ただで物を借りて使用したり収益した後、その物を返還することを約束し、借主が貸主からその物を受け取ることによって成立する契約。(民法593条) 実際に物を渡さなければ成立しないので 「要物契約」 であり、賃料を払わないので 「無償契約」でもある。さらに、使い終わったら返さなければいけないが、貸主にはにはそれに対応する義務がないので 「片務契約」 でもある。 従って、使用貸借の場合、借地借家法の適用もありません。

職権変更(しょっけんへんこう)

裁判所の職権で、一度決まった売却手続の内容を変更すること。
また、債権者からの延期申請により、執行裁判所の職権で売却実施命令の執行を一時延期することもあります。 通常は任意売却の交渉が進行中で条件がまとまらない場合に、債権者から上申されるものです。

執行抗告 (しっこうこうこく)

裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。 別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行に文句をつけることをいう。 文句をつけられると、一時的に手続きの進行が中断する分、買受人は代金納付手続きが遅れることになります。
 所有者は、その分自宅に永く居住でき、収益用物件は家賃を貰う期間が増える。 この執行抗告は、利害関係人と弁護士しか出来ず、執行抗告する場合の理由も限定されています。 ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では裁判所もスピードアップ化が図られ、 即日却下なども行われるようになってきたので、無駄な行為と言えるでしょう。
※ 執行公告、執行広告は間違い

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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