専門用語がすぐわかる!不動産用語集

か行

2018/06/29

仮差押、仮差押え(かりさしおさえ)

債権者が金銭債権を持っていおり、債務者が返済を滞納している等、債務者の財産状況が著しく悪化していることが明らかである場合には、債権者は裁判所に対して、債務者の財産(不動産など)の売却等を一時的に禁止することを申請することができます。 裁判所がその申請に相当な理由があると認めた場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令する。この裁判所の命令を「仮差押」と呼びます。
債権回収が出来ない恐れがある、と債権者が判断し仮差押の手続をした場合、裁判所から「仮差押」の通達が届きます。仮差押は本差押と同様に不動産、動産(価値有る物品)、預金口座、債権、有価証券、等が対象となります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

特定物の売買契約において、その特定物に隠れたる瑕疵(かし)があったとき、売り主が負うべき責任を「瑕疵担保責任」という。(民法第570条)

不動産売買契約で、契約の締結時、既に欠陥・キズ(隠れた瑕疵)があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うこと。売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としている。買主が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当する。また、宅建業法では、売主が不動産会社の場合、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。

任意売却物件の場合、売主が債務超過のため、瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となりますので、瑕疵担保責任免責という特約をつけることが多い。

参考:任意売却・任売・任意売買

買い戻し、買戻特約

買戻し特約とは、AからBへ物を売却する際に、Aがその物の買戻権(かいもどしけん)を有する旨を合意すること。買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年間とされる。具体的には、不動産をAからBへ売却する場合、「将来その不動産をAがBから買戻すことができる」という合意を結んでおく。こうすることによってAは、将来その物を取り返すことが可能となります。
買戻特約は、融資に用いられることが多く、例えば、公団が3,000万円を融資し、融資の担保が公団所有の土地(3,000万円相当)であるとする。このとき次のような形で買戻特約を用いる。まず、公団があなたに対して、この土地を売る。これにより公団は3,000万円を得る。そして売買の際に「将来公団があなたに3,000万円を交付するならば公団がその土地を取り返す」という合意(特約)を結んでおく。
この後あなたは、公団に3000万円を交付し、土地の所有者となる。これは、公社が土地を担保にとって、あなたに3000万円を貸し付けた、と見ることができる。また合意(特約)に関しては、公社はこの特約を不動産登記簿に付記登記することができます。住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保する為に利用されており、この特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。

開札期日

 入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。その人の提供した保証は、そのまま裁判所があずかりますが、そのほかの入札した人には、保証を返還します。
 任意売却により、競売を取り下げてもらう場合、開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなっていますが、各債権者(抵当権者)により対応は変わります。

買受人

競売不動産を最も高い金額で落札(最高価買受申出人)し、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。売却許可の確定はその後8日経過した日になります。

買受可能価額

売却基準価額から2割を控除した額で、入札価格の最低価格。それ以下の価額での入札は無効となります。

参考・売却基準価額

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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