専門用語がすぐわかる!不動産用語集

か行

2018/06/29

競売事件

不動産競売、任意競売(ケの事件)
不動産競売(ケ) : 抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売により、強制的実現を図る事。

強制競売(ヌの事件)
強制競売(ヌ)の場合 : 抵当権に基づかないが不動産を差押して、競売手続きに入る強制競売があります。抵当権を設定していないクレジット会社、サラ金でも、裁判所に申し出て自宅の競売手続きを進めることが可能。

金銭消費貸借契約

 金銭消費貸借契約とは、お金を借りる借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸し主に返済するという契約のこと。
 金融機関から住宅ローンとかお金を借りる時に交わす契約がこれにあたります。消費貸借契約は、民法で「金銭その他の物を借り受け、後にこれと同種、同等、同量の物を返還する契約」と定められおります。借受物を消費することが可能であり、返還の際にはまったく同じものを返還する必要がない点で賃貸借契約などと異なります。金銭消費貸借契約が成立するためには、借主が金銭を貸主に返還することを約束し、貸主から金銭その他の代替物を受け取ることが必要であり、「押し貸し」などのように一方的に金銭の提供を受けただけでは成立しません。
金銭消費貸借契約を金消契約(きんしょうけいやく)、金消(きんしょう)と呼ばれています。

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強制執行

債務者に給付義務を強制的に履行させる手続のことを「強制執行」という。強制執行を行なうには、公的機関が作成した確定判決などの債務名義が必要であり、またその債務名義に「執行文」が付与されていることが必要である。

強制執行は金銭執行と非金銭執行に分類される。金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえて(さらには競売により換価して)、金銭を債権者に交付するような強制執行である。代表的な金銭執行としては「強制競売」と「債権差押」がある。また非金銭執行とは、金銭債権以外の債権(例えば土地引渡請求権)を実現するために行なわれる等の強制執行である。

なお、債務者(または物上保証人)の不動産に抵当権を設定している債権者が、その抵当権に基づき不動産を競売することは、不動産競売、任意競売と呼ばれる。しかし不動産競売は、強制執行には含まれず、「抵当権の存在を証する文書」は要求されるが、「債務名義」は必要ない。

強制競売

債権者は、公正証書、判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができる。(法43条)
金銭債権において、債務者が弁済しない場合、債務者の弁済に当てるたために債権者の不動産を強制的に売却換価して債権者の債権に充当する手続きすることができる。競売事件番号の中に平成○○年(ヌ)第○○○号という場合があります。それが強制競売です。相続関係でこじれたケースなどでよく見受けられます。
これに対して通常の競売といわれているものが「担保権の実行としての競売」にあたり、平成○○年(ケ)第○○○号の場合です。住宅ローンで返済が滞った場合などがこれにあたります。

共同入札

 一つの財産を複数の者で共有する目的で入札することを共同入札といいます。公売物件が不動産(土地や建物など)である場合、共同入札することができます。
 YAHOOオークションで官公庁オークションを行っています。

共同担保/共同担保目録

 共同担保(目録)とは、同一債権の担保として、いくつかの不動産に設定された抵当権について、登記を申請するときに添付すべき不動産の目録のこと。
 同一債権の担保として複数のもの(家屋、土地など)の上に担保物権(先取特権、質権、抵当権)を設定することを共同担保という。担保権の設定は、「一不動産一登記」に従い、担保ごとに登記申請しなければならないが、共同担保物権の設定に関しては、1枚の申請書に目録を添付して登記申請すればいいことになっている。
 銀行融資の際、一つの不動産だけでは担保価格が満足できない場合、他に所有する不動産を差し出してもらうことによって担保価格を満たすので、銀行は複数の不動産を担保として差し出してもらうことを、融資申込者に要求します。これにより、複数の不動産を所有する融資申込者は、審査が通りやすくなったり、融資金額を大きくできたりします。銀行にとってみれば、債務者が万が一支払いが困難になっても、共同担保物件を処分させればある程度回収できるという保全措置でもあります。

給料差押、給料差し押さえ

給料差押えとは、銀行や消費者金融等の債権者が、債権を回収するため、裁判所に申立てる法的手続きの一つです。

債権者から申立を受けた裁判所は、債務者の勤務先に対して、給与の一部を、直接債権者に支払うよう命令を発するため、会社は、差押られた金額を債務者ではなく、申立人(銀行や消費者金融など債権者)に対し、支払うことになります。

しかし、給料差し押さえには、差押え出来る範囲が定められてます。給料支給額から法定控除額を差し引いた金額が

44万円以下の場合、1/4が差押えられる
44万円超の場合、33万円を超えた全額差押えられる
※ 法定控除額とは、税金や社会保険料

求償権

求償権とは、保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った(返済した)場合には、支払った分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。たとえば連帯債務者の一人が債務を弁済した場合、他の連帯債務者に対して、あるいは保証人が債務を弁済した場合に主たる債務者に対して、返還を請求することができます。

また、期限の利益を喪失すると、一般的に債権者は保証会社に対して代位弁済を請求することになります。住宅ローンの返済が出来なくなり、そして期限の利益を喪失した時点で、債権者は保証会社に対して代位弁済を請求し、保証会社は債務者に代わってローン残を債権者に支払います。ここで債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転することになります。移転した債権・担保物権により、保証会社は債務者に対して一括弁済を請求することになります。

期限の利益、期限の利益の喪失

法律行為に付された始期または終期のこと。例えば債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務は無い。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を、「期限の利益」という。一般的に、債務者の立場から見れば利益となる。

一方、債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失する。また、ほとんどの金銭消費貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、 例えば、決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして 借金の残額を一括で支払う(全額一括返済) という特約が付されている。 住宅ローンの場合、金融機関により異なりますが、3~6ヶ月返済が遅れると、期限の利益を喪失します。

期限の利益を喪失した後、滞納分を用意して銀行に返済しても、期限の利益は復活しませんのでご注意ください。

金銭消費貸借契約に記載される期限の利益の例

契約成立後、乙(債務者) について次の各号の事由が一つでも生じた場合には、甲(債権者)から 通知催告がなくとも、甲に対する一切の債務について当然に返済期限の利益をうしない、直ちに債務の全額に法定利息上限の利率を適用して弁済します。

  • 元本および利息支払を1回でも怠ったとき(ただし、本号は利息制限法第1条に規定する利率を超えない範囲においてのみ効力を有するものとします。)
  • 本契約の各条項の一に違反したとき
  • 本契約および、その他甲への提出書類に虚偽の記載事項があることが判明したとき
  • 第○○条の届出を怠るなど、乙の責めに帰すべき事由により、甲に乙の所在が不明になったとき
  • 破産手続開始、民事再生手続開始、保全処分、強制執行、滞納処分の申し立てがあったとき
  • 乙が死亡したとき

期間入札

競売の入札は、裁判所が指定した1週間の間に保証金(売却基準価額の20%)を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価額を記入して裁判所の執行官室に提出する。必要書類は住民票(法人の場合は資格証明)と認印で、誰でも入札に参加することができる。

平成17年4月1日から改正民事執行法(平成16年12月3日公布)が施行され、これまでの競売手続が一部変更になり、最低売却価額制度が見直され、新しく売却基準価額・買受可能価額の制度が導入された。開札は開札場で行われ、入札者上位4名の名前、入札金額が公表され、落札できなかった場合には保証金は約1週間程度で全額戻ってくる。

参考:売却基準価額

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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