専門用語がすぐわかる!不動産用語集

か行

2018/06/30

個人信用情報機関

個人のローン、クレジット契約内容に関する情報を登録し、加盟会員がその情報を照会することで過剰融資の防止を図るために設置された情報機関。貸金業規制法、割賦販売法では過剰貸付等の禁止規定の中で個人信用情報機関の利用を定めている。また、情報を登録された個人は自己の内容について開示を受ける権利があり、その内容が間違っている場合には調査の上訂正、削除をすることができる。 個人信用情報機関 個人信用情報機関は下記の5つの機関があります。クレジットカード会社・銀行・消費者金融などの業態によって加盟する機関は違ってきます。

全国銀行個人信用情報センター【通称:KSC】
金融機関(銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金、等)が加盟

シー・アイ・シー【CIC】
信販会社、家電、自動車メーカー系クレジット会社、百貨店、量販店等が加盟。 ほとんどのクレジットカード会社が加盟しており、信用情報機関の中で最も保有しているデータ量が多いのが特長です。CICは大手クレジット会社の共同出資で設立された個人信用情報機関です 。

日本信用情報機構【通称:JICC】
消費者金融と商工ローン会社の各社が出資して設立された大手個人信用情報機関

参考:個人信用情報機関一覧

個人民事再生手続き

個人再生手続とは、将来におい継続的に収入を得る見込みがあるか、給与などを定期的にもらう見込みのある者で、借金の額が5000万円以下の者について、原則として、借金を5分の1にしたうえで3年で分割して返済すれば、残りの5分の4を免除するという手続です。

自己破産と違い、免責不許可事由がある場合や職業上破産の欠格事由に該当する場合でも使え、住宅を手放さずに借金を減らすことができます。

参考:住宅ローン特則

公正証書

公正証書は、公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。金銭消費貸借契約に関しては、債務者が一定の事情が発生したときには直ちに強制執行に服するという旨の陳述(これを「執行認諾約款」という)が記載されている場合には、この公正証書は裁判所の確定判決と同等の効力を持つこととされています。 このため、「約束の支払い期日までに債務者が債務を返済しない場合には債務者及び連帯保証人はただちに強制執行を受けても何ら異議はない」という旨の執行認諾約款のある公正証書が存在すれば、裁判を経ないで、ただちに債務者と連帯保証人の財産に対して強制執行を開始することができるというメリットがあります。

任意売却、競売で不動産を処分が終了した際、残債務の支払約定書を公正証書で求める債権者・サービサーもいます。この場合、債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。すなわち、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐに執行手続きに入ることができます。公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などがあります。

2018/06/29

現況有姿売買

現状のままで、売買取引を行うこと。 不動産売買契約書上で、「現況有姿にて引き渡し」などの文言が記載される。 しかし、引渡しまでの間に目的物に変化があったときなどまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的(直地には免れない)に解する意見が強い。

参考:瑕疵担保責任

現況調査報告書

競売の申し立てのあった不動産の評価を記した書面で、裁判所の執行官が実際に競売物件を確認したもの。その物件に関する土地の地目・建物の種類・構造等の現況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権限を有しているかどうかなどが記載されている。物件の公図・写真等が添付されている。最低売却価額の決定、引渡命令をする際の判断資料、物件明細書作成のための重要な資料となる。誰でも閲覧可能。

この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。地域にもよりますが、この現況調査が入って約5ヶ月後位で競売の入札となります。

参考:競売

件外土地

競売物件と何らかの関わりのある、競売になっていない土地。例えば、競売の建物が隣地に跨っている場合の隣地、競売の土地と道路との間に存在する第三者所有の土地、・・。入札前、件外土地の所有者にあたり、意向を確認しておくのが良いです。不動産業者以外の方はパスした方が無難でしょう。

参考 件外建物

件外建物

競売物件が土地の場合に、その土地上に競売とは関係ない建物(プレハブ等)が建っている場合があります。 つまり、件外建物とは競売対象外の物件ということです。主に競売を妨害する目的で建てているケースですから厄介です。

参考 件外土地

競売の取下げ

債務者からの取下げ
債務者の申立てによる競売手続の停止(民法第39条)。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して、競売手続の停止を求めることができます。 執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。

競売で売却が困難な場合、裁判所による競売手続の停止(民法第68条3)
執行裁判所は、入札又は競売による売却を3回実施しても買受けの申出が無かった場合において、 今後更に売却を実施させても売却の見込みがないと認めるときは、 競売の手続を停止することができます。

債権者側からの取下げ
申立債権者は開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とする。従って、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要がある。買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできない。申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面、取下書を執行裁判所受付窓口に提出しなければならない。

競売入札時の保証金

不動産競売の入札に参加するには、裁判所が定めた買受申出保証金(売却基準価額の2割が目安)を裁判所に事前納付しなければいけません。

参考
売却基準価額
買受可能価額

競売、不動産競売(けいばい、きょうばい)

民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、 その不動産を裁判所が売却する手続のこと。 強制競売不動産競売(任意競売) を併せて一般に競売と呼ぶ。

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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