専門用語がすぐわかる!不動産用語集

あ行

2018/06/28

親子間売買、親族間売買

不動産の親子間売買と、文字通り不動産を親子間、家族間で売買することです。

しかし、親子間・親族間売買・兄弟間の買戻しである場合には住宅ローンを断る金融機関が多いです。それは、金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに 「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」 という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

【参考】
親子間売買の住宅ローン
家族間売買、親族間売買

オーバーローン

オーバーローンとは、住宅ローンの借入金残高が、不動産の譲渡価額(時価)を上回っている状態のことを指します。または譲渡価額超過分の借入金残高のことを指します。

不動産取引では、主に住宅ローンの残高が、土地・建物など不動産の時価を上回っている場合に使われます。例えば3,000万円の住宅ローン残高があるのに、住宅の時価が2,000万円しかないという状態のことです。 このオーバーローン状態では、土地・建物を売却しても、借金が残ってしまうので、住宅を買い替える際などに新たな住宅ローンを利用しにくくなります。

また、不動産売却時にローン残高を完済できない場合、抵当権を抹消するためには不足金を用意しなければなりません。その不足金を用意できない状態で不動産売却をして、債権者から抵当権抹消の同意をえることが、いわゆる任意売却です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、不動産の売買、賃借を不動産業者に依頼するとき結ぶ契約のこと。特定の業者に限らず、複数の業者に取引の仲介を依頼することができる。他に専任媒介契約、専属専任媒介契約がある。

依頼者(すなわち売主等のこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。

なお、依頼者が、「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて依頼する場合に、その他の宅地建物取引業者の名称と所在地を、依頼した宅地建物取引業者に通知するかどうかにより、一般媒介契約はさらに次の2つの類型に分かれる。

1、 明示型の一般媒介契約
明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知する義務があるとする媒介契約である。
2、非明示型の一般媒介契約
非明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知しなくてよいとする媒介契約である。

媒介契約の違い

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
有効期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構の登録義務 なし 媒介契約締結後7日以内に登録 媒介契約締結後5日以内に登録

専任媒介契約
専属専任媒介契約

明渡料(あけわたしりょう)

競売不動産において、当該不動産占有者に任意に明渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。立退料、引越代などにあたります。

しかし、最近の傾向として、この明け渡し料、立ち退き料、引越代を払わないケースが多くなっているようです。特に不動産業者が落札したような場合ですと明け渡し料は出ないことが多いです。

明渡猶予制度(あけわたしゆうよせいど)

明け渡し猶予制度とは、抵当権に対抗することができない賃貸借について、抵当権の実行による競売がなされた場合に、賃借人は競落人の買受の日から6ヵ月間に限り、当該不動産を明け渡さなくてよいという制度のこと。

明渡訴訟(あけわたしそしょう)

競売のトラブルといえば、明渡し時の占有者との問題があります。
居住者が出て行かない、占有者が立退き料などの不正な利益を要求、占有者が、異議を申し立て、落札者の妨害をし、なんらかの利益を得ようとします。
これに対して、落札者(買受人)は何が出来るでしょうか?
それは、明渡訴訟引渡し命令です。

明渡訴訟は、買受人が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた債務名義(法廷の文書)によって、正式に明渡しを要求するものです。費用がかかり、判決までに6ヶ月以上と、とても時間がかかります。

一方、引き渡し命令は、代金納付後6ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原により占有しているものであれば、迅速(1ヶ月以内)に債務名義を取得するここができます。そのため、最近は引渡命令を利用することが多いようです。この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには強制執行で無理やり追い出します。

ただ、毅然とした態度をとるのも重要ですが、傷害事件などに発達するケースもあるようですので、弁護士など代理人を立てることも視野にいれ、 売却費用のほかに、費用の余裕を見ておいたほうが良いかもしれません。

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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