専門用語がすぐわかる!不動産用語集

2018年07月

2018/07/14

配当要求終期の公告

配当要求終期の公告とは、競売の申し立てをすると、数日で裁判所は 差押登記 をします。 そして、その物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を 申し出てくださいという制度です。 執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。

配当要求終期が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月~6ヶ月後に開札 となります。この配当要求終期の公告後、多くの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で 任意売却 の交渉が成立し取り下げられる事も最近は多くなってきています。

配当要求 は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、 当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。

根抵当権

根抵当権とは、一定範囲内の不特定の債権を限度額としてその範囲内ならば、不特定の債権を担保にして、 繰り返し借りることができる物的担保のこと。

根抵当権は特定の債権を担保するものではないため付従性(附従性)がなく、継続的な取引関係にある 当事者間に生じる債権を担保することに向いている。

入札保証金

入札保証金とは、競売の期間入札参加する場合、公告に書かれている「保証金」を納めなければなりません。 保証金の額は、売却基準価額の10分の2以上の金額となりますが、対象競売不動産の保証金額は、期間入札の公告に 記載されている「買受申出保証額」で再確認してください。

入札する前に、裁判所の指定口座に、裁判所に備え付けてある所定の用紙で最寄りの金融機関から保証の額に 相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書(振込依頼書の第2片)を 入札保証金振込証明書の下段に貼ってこれを入札書と共に提出する書面です。

入札期間・期間入札

入札期間とは、裁判所が一定の入札期間を設けて、その期間内に入札書による入札を受付け、 入札期間満了後1週間以内の開札期日に入札参加者立会いの元で開封し 、最高額で入札した人に売却する日です。

入札期日(最終日)の1週間後が開札日、さらに1週間後が売却決定日です。 期間入札において買受の申出がない場合は、特別売却 が実施される。

任売・任買・にんばい

不動産業者との会話で
「この物件は、にんばいです」

よくある会話ですが、にんばいって何? なんて今さら上司に聞くこともできない方のためのページ。 にんばいとは、任意売却の事であり、売主が住宅ローン等の支払いができずに売却される案件だということです。

任意売却  ←  もう少し詳しくは

任意売却のパンフレット

任意売却のパンフレットは、こちらからダウンロードできます。

これは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)および保証協会の抵当権設定がされた物件の売買・処分において行っていただく手続きの説明や、申請書類が綴じられた冊子です。 不動産会社の方で任意売却物件を販売されたい方は、ダウンロードして内容を確認する必要があります。

任意売却・任売・任意売買

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させること。

住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を差押え、 競売 にかけ換金します。競売の場合、いくらで落札されるかは開札日までわかりませんが、市場価格より2~3割低い価格になることが一般的です。 そこで仲介者が所有者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で売買を成立させるのものを、任意売却と呼んでいます。

※ 任意売却・任売・任意売買は同じ意味を表しています。

不動産売却 査定 任意売却相談お問い合わせ

任意競売

任意競売(不動産競売)とは、不動産競売(ケ):抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売(担保権の実行)により、強制的実現を図る事。  不動産の競売は、強制競売と任意競売(不動産競売)の二種類があります。

担保権の実行 / 抵当権の実行
ローンなど債務を返済できない場合、債権者(金融機関等)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として当てることができます。  しかし、抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合、残額については「担保のない債権(無担保債権)」として残ることになります。 ちなみに、抵当権の実行によって債権が残っても、抵当権は消滅します。

特別売却

特別売却とは、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。 特別売却についても裁判所の書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。 特別売却には、2つあります。

条件付特別売却
期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法

上申による特別売却
条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法

特別送達

特別送達とは、裁判所、公証役場からの民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係者に送達し、配達したことを 差出人に報告する制度。

特別送達は、他の郵便物とは違って受け取りが拒否できないことになっていることが大きな特徴です。 受領を拒否した場合には、その場に当該郵便物を差し置くことにより、民事訴訟との関係では送達がされたものと 見なされる(差置送達、民事訴訟法106条3項)。

サイト内検索

News

分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

Contact