専門用語がすぐわかる!不動産用語集

2018年07月

2018/07/14

民事執行手続き

お金を貸した人(債権者)の申立てによって、裁判所がお金を返せない人(債務者)の財産を差し押えてお金に換えて、債権者に分配する(配当)などして債権者に債権を回収させる手続です。 民事執行手続には、強制執行手続や 担保権の実行手続などがあります。

法定地上権

法定地上権とは、本来、貸主と借主の契約で決められる地上権を、法律で定めること。 ある特殊な場合にしか設定されない権利。法廷地上権ではありません。

法定地上権は、競売でよく使われる言葉ですが、ある人が土地とその上に建っている建物の所有者だったが、 何らかの事情で債務不履行に陥り、抵当権を設定している前記の不動産を差し押さえられ競売にかけられることになった。 ところが、この人は、その土地にだけ抵当権を設定していたので、落札人は土地の所有者にはなったが、建物は別の人間の所有になってしまった。このような場合に、建物所有者の保護ために設定される権利です。 この場合の地上権を法定地上権と言う。なお、このときの地代は当事者の請求によって裁判所が決める。

地上権

壁面線

壁面線とは、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために都市計画区域内で指定される、 道路と敷地の間の一定の距離に引かれた線のことです。 壁面線の指定があった場合、建築物の壁、これに代わる柱、高さ2mをこえる門、塀は、原則として壁面線を越えて建築することができません。

もう少し簡単に言う外壁後退は、全ての境界からの後退であるのに対して、壁面線の後退は、道路境界のみからの後退となります。

ブラックリスト

実際に「ブラックリスト」という要注意人物リストなるものがあるわけではありませんが、 住宅ローン、ショッピングローン、キャッシング等への支払いを数ヶ月にわたり延滞した場合、 個人信用情報に延滞情報、もしくは事故情報が登録されます。 そういった状態のことを、一般的に ブラック と呼んでいます。

任意売却をする場合、銀行の支払いをストップしているのですから、個人信用情報には記録されます。 この場合、5年間はローンやカードを作ったり出来ないでしょう。 不動産を任意売却をするから、ブラックになるわけではなく、住宅ローンを滞納していく過程で事故情報として 登録されてしまうのです。

個人信用情報機関一覧

事故情報が登録されているか確認できます

全国銀行個人信用情報センター(全銀協)
銀行系 http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

株式会社シー・アイ・シー(CIC)
信販系 http://www.cic.co.jp/

株式会社日本信用情報機構(JICC)
貸金業者、クレジットカード会社等 http://www.jicc.co.jp/
平成21年4月1日をもって,消費者金融会社を主な会員とする全国信用情報センター連合会 (全情連)加盟33の情報センターの信用情報交換業務を株式会社日本信用情報機構(旧社名:株式会社テラネット) が承継しました。

物件明細書

物件明細書とは、競売3点セットの一つで不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無 (土地または、建物のみの場合)、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する 引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。  しかし競売落札後、裁判で物件明細書記載事項の内容が覆ることがありますので、注意が必要。

物件目録に記載されている内容

  • 土地は、所在、地番、地目、地積(面積)の表示。
  • 建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積の表示。
  • マンションは、1棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地権の表示。

末尾に、所有者名が記載されている場合もあります。

物件目録で注意するのは、所有者が複数いる場合です。土地、建物が競売に付されているとします。 土地、建物の所有者がA(共有持分1/2)、B(共有持分1/2)、これらを一括売却という場合は、 特に問題はありません

しかし、一方の持分のみ競売になることがありますがこの場合、注意が必要です。 「共有持分、○分の○」のみが、売却にふされているケースです。 一般の方は、こういう物件は避けましょう。 持分を買っても、その不動産を使用できない、と思って下さい。 価額の安さだけに目を奪われて、持分には気がつかないなんてこともありますので、 しっかり確認しなければいけませんね。

不動産評価書(競売3点セット)

不動産評価書とは、競売三点セットの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、 当該競売不動産の評価を行ったものです。 その中には、物件の概要・状態、最低売却価額 の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、 写真などが添付されています。 この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。

また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を 果たすこともあります。

配当要求

配当要求とは、競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。 競売の申立で執行裁判所は 競売の開始決定 後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。 この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。 配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年程で入札となります。 公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で 任意売却 が成立し取り下げられる事が多くなってきています。

マンションの管理費滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の 先取特権 に基づき行うことになります。 先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。要は「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来るのです。

ただし、管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低いため、競売物件の落札額が抵当債権額に満たない場合、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられません。しかし、配当が無くても落札された旨の通知が裁判所から届くため、新所有者への請求がスムーズにできます。 配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかりますので、司法書士に依頼することをおすすめします。

引渡命令

引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続で占有者を退去させる命令のことです。 代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。

占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。

引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。 また、不動産引渡命令は,代金納付日から6か月以内しか申立てができません。占有者に明渡猶予が認められる場合は,代金納付日から9か月以内であれば申立てができますが,明渡猶予期間経過前は,原則として申立てができません。

引渡命令が出る場合
・抵当権の設定登記後の賃借人であり、かつ、平成16年4月1日以降の賃借人(6ヵ月後)
・抵当権の設定登記後の賃借人であり、平成16年3月31日までの賃借人であるが、差押後に期間が満了する場合
(=買受後6か月以内に期間が満了する場合
・競売開始決定後の賃借人
・債権回収目的など濫用的賃借人

引渡し命令が出ない場合
・平成16年3月31日までの賃借人であり、差押後に賃貸借契約期間が満了しない場合

参考 ・買受可能価額

ハンコ代 はんつき代

ハンコ代とは、任意売却をする際、債権者に抵当権抹消を協力していただく一時金のこと。 これは後順位の抵当権者 にとって、任意売却をしても配当がないのであれば、抵当権抹消に応じる意味がありません。 かといって、競売申し立てをしたところで配当があるとも考えにくく、どのような形で不動産を売却しても 配当がない場合に発生するものです。ハンコ代(一時金)を支払うことで、債権回収担当者としてみれば、 債権額のわずか10分の1かもしれませんが回収することが出来ます。

住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、 いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。

  • 第2順位 (1)30万円 (2)残元金の1割
  • 第3順位 (1)20万円 (2)残元金の1割
  • 第4順位以下 (1)10万円 (2)残代金の1割

(注) ハンコ代は(1)または(2)いずれか低い方の額となります。支店によっても扱いが異なりますので、住宅金融支援機構の債権回収窓口にご確認ください。

任意売却・任売・任意売買

売却基準価額

売却基準価額とは、執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の価額です。売却基準価額の8掛けした金額が、買受可能価額となります。

買受可能価額

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分かれ

分かれ

分かれとは、不動産売買における媒介報酬(報酬・仲介手数料)の配分を表す用語。 手数料が「分かれ」とは元付け業者は売主から報酬を受領し、客付け業者は買主から受領するという配分を明確に表現した用語です。 不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。

[片手」と「両手」
物件の売却を依頼された不動産業者が、「この物件を買うお客様を紹介してください。手数料は【分かれ】です。」 というケースがあります。 それぞれが売主か買主の片方から手数料をもらうため、「分かれ = 片手」とも言います。 また、売主と買主の両方から手数料をもらえるケースを、『両手』といいます。
両手・片手の『手』は、人体の手を意味するのではなく、仲介手数料の手を意味します。

和解調書

和解調書

和解調書とは、訴訟が始まってから、裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作られる文書。 判決と同じ効力で拘束力を持つ。

和解調書の内容は、和解が成立した日時、裁判長、裁判官の氏名、手続きの要領等、原告・被告氏名、和解に至る経緯、 和解条項など。 和解調書は、判決と同じ重さを持ち、ここに決められた和解条項を守らない場合は、ただちに罰せられることになる。 つまり、債務名義 と同じ意味合いになりますので、和解内容を履行しない場合は、 強制執行 の対象となります。 これは、裁判以前になされた即決和解の、即決和解調書も同じ。

路線価

路線価

路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を 計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。 この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。 この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

国税庁 財産評価基準書 路線価図評価倍率表

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人・連帯保証人・連帯債務者

保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、 債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。 連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務・連帯保証の違い

  • 連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する
  • 連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する

つまり、連帯保証とはお金を借りた当事者ではありませんが、連帯債務というのはお金を借りた当事者となります。

また、次のような法律効果の違いもあります。

  • 連帯保証
    → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる
  • 連帯債務
    → 借主の内の1人が契約無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となる お金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。 しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚など理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

リスケジュール・リスケ

リスケジュール・リスケ

リスケジューリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、 据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと。

借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの

繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。借換よりもさらに難易度が高いといえます。

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